[摘要] 2013年，楼市在平稳之中偶尔波澜层出；展望2014年，乐山楼市走势唯一可以确定的，就是一切都是不确定的。面对平静之下的跨年楼市，后续的发展是继续维稳呢还是存在变数？若为变数，又将怎样变？在行业模式和价格体系中是否有变化？
本期嘉宾
李恒 四川瑞松置业有限公司营销部经理
李 豪 嘉州新城·滟澜洲销售部经理
王树云 乐山市房地产商会会长
牛冠华 成都房地产营销协会会长、资深地产人
主持人(倪珉)：2013年，楼市在平稳之中偶尔波澜层出；展望2014年，乐山楼市走势可以确定的，就是一切都是不确定的。面对平静之下的跨年楼市，后续的发展是继续维稳呢还是存在变数？若为变数，又将怎样变？在行业模式和价格体系中是否有变化？
在此，本报邀请了四位乐山地产界人士及行业专家，用“年度汉字”的形势为大家把脉2014年乐山楼市动向。
新
四川瑞松置业有限公司营销部经理 李恒：
我从三个方面来看2014年楼市的“新”。
个新：新发展。随着成绵乐高铁的通车和青江新区的建设，乐山城市发展迎来新的历史阶段。首先成绵乐高铁把乐山与成都、峨眉联系得更紧密，融入成都一城际生活圈，乐峨凭借优越的旅游资源将成为成都新的“后花园”，为乐山城市发展带来“核”动力。青江新区把主城区城西片区与城北连接起来，青江新区未来形成城市副中心，加上城北发展的启动、城南高新区的进一步发展，乐山将一改以往的单核圈状发展形态，形成以乐山广场为中心、多个副中心的多核发展形态，各区域各有优势，意味着乐山楼市将形成真正的区域化概念，这对乐山楼市将是历史性的改变。
第二个新：新格局。2013年东南西北中全面开花，整个楼市供应达到历史新高。但其中各有不同，城东虽然有三大项目支撑，但热度呈下降趋势；城南虽然供地加码，但规模有限；青江新区热度，必将成为2014年的焦点，同时，青江新区将城西、城北连接起来，将带动城北同时也比较出与城北的不同卖点，而乐山广场区域与青江新区距离不远，互相呼应，中心城作为区域的中心点和超级大盘，还在不断拿地扩张，将保持区域的热度。因此，2014年将形成青江新区实时热门、乐山广场最坚挺的新格局。
第三个新：新理念。在未来可见的宏观政策环境下，在供应加大、市场全区域发力的市场情况下，销售周期明显延长，乐山楼市从开发到营销理念都将产生新的思想。购房者将不仅仅满足于“买一套房”，他们将考虑的是“买一套什么房”、“我需要什么房”，客户的购房理念在进步。因此，市场环境要求一方面开发理念必将更新，开发企业必须凭借过硬的企业实力、产品质量保证体系、成本控制能力和营销技术才能赢得市场；营销方面，则将在项目先天资源的基础上，强调定位的精准度、产品研发的深度，也需要新的营销模式，主动营销、自媒体营销、新媒体营销将是2014年各项目营销策略的研究重点，仅靠高赠送、价格战、派单拉客等传统营销手段说服不了客户，而拥有地段、景观、发展规划等硬实力的项目将立于不败之地。
大
嘉州新城·滟澜洲销售部经理 李豪：
回顾2013年，在诸多实力开发商市场火拼的发展中，催生出“肖坝板块”、“岷江东岸”、“华联片区”等热点区域，“日光盘”、“高销量”等销售热点不断。与此同时，在一度波澜的国五条、物业税、房产税等政策中，乐山楼市供应量220万平方米，去化量达135-140万平方米，市场整体发展平稳。由此可见，在量价齐升的市场环境中，市场整体供大于求，开发商也在发展中寻求机会，满足更多人群的置业需求。
展望2014年，存量和供应量将稳中有升，在市场整体以价换量的趋势中，价格很难出现大幅度上涨，因而消费者在理性置业的选择中，刚需产品的主导地位依旧不可撼动。在开发商方面，综合实力较强的大开发商更多的是选择热点区域的核心区域、核心地段进行高利润率的品质居所产品进行开发。对于实力一般的开发商而言，由于受到地价的挤压将更多的是进行郊县刚需类产品的开发而逐渐外移，而实力较弱的非主流开发商将面临严峻的考验。
立事达作为乐山楼市的主力军，在坚持快速开发抢占刚需市场和参与城市更新的“双轨并行”发展战略中，旗下刚需、改善、投资等多种产品系列全线推进。作为立事达的标杆作品，滟澜洲2014年高端产品的全新入市，将给改需购房者更多机会。除了在常规住宅项目的竞争，2014年商业领域将成为新的赛点，立事达旗下综合体百年广场投资产品的问世，小面积多变型公寓投资门槛低，也将给投资者带来财富共赢的机会。因而，在多变的市场环境中，大品牌开发商针对多变市场拥有过硬的应变能力，大品牌、大项目依旧是城市置业需求的重点。乐山将迎来真正的“大盘时代”。
延伸阅读：
变
乐山市房地产商会会长 王树云：
说到2013到2014年乐山楼市走势发展的起承转合，如果用一个字来作概括，那就是“变”字。
2013年国家继续实施房地产政策调控，在这样的背景下，一、二线城市房地产都面临艰难处境。乐山这个三线城市，随着城际轻轨铁路、乐宜高速、乐雅高速、乐自高速公路、成都港等交通网络的建设，乐山将融入成都半经济圈，并成为川西南的交通枢纽，处于如此优越的环境，乐山的楼市走势迎来了逆主流而变的发展契机。
乐山的宜居、宜商、宜游的优势条件，催生乐山楼市向高品质创品牌的高度变化发展。首先，楼盘要有科学的先进理念的经典设计，著眼乐山傍名山，带三水的优势，着力打造山水风景楼盘；紧贴乐山森林在城市中的特点，打造园林景观楼盘；结合乐山人文底蕴深厚的历史现状，打造人文典雅楼盘……总之，根据乐山不同的地域特色，结合楼盘周围的自然条件，打造不同类型的楼盘。其次，楼盘要有适合不同群体的不同户型，户型的空间、通风、采光都精心设计，保证优质的建筑质量，使用绿色环保的建筑材料……这些就是变品质，创品牌。是其一变也。
其二变就是行业模式变。乐山房地产行业紧随乐山建造百万人口大城市的战略实施，积极投入到城市多个商业经济圈的建设，将乐山房地产行业从原来的以住宅房地产为主，变为向商业房地产转变，成为全面兼顾的行业发展的走势趋向。
三变是乐山楼市的价格逆主流楼市价格而变。在一、二线城市楼市价格下跌的同时，乐山楼市价格却因独特的楼市优势而稳中变升。预计明年乐山的房地产开发商会运用灵活多变的营销手段，实施购销双赢的价格谋略，变更以前单一僵硬的价格体系为多内容的价格体系，让楼市营销生机活泼。
暖
成都房地产营销协会会长、资深地产人 牛冠华：
近日，国家信息中心及社会科学文献出版社联合发布经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告(2013)》预计，明年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年的翘尾因素，2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。乐山作为三四线城市，其房价的涨跌总是跟随着大城市房价的波动而波动，如果说2014年房价将上涨，那么乐山房价必然也有一个涨幅，只是说存在着一个滞后期，而且上涨的幅度比大城市要小一些。
另一方面，由于近两年的房产市场不是很理想，导致开发商的拿地热情减低，乐山这几年挂牌出让的住宅用地也不是特别多，这也造成后续开发量减少。随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，“单独二胎”政策影响下，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，从而也会带动房价回升上涨。另外乐山的地价也在不断上涨，地价上涨导致开发商成本增加，房价也肯定会存在一定的涨幅。
放眼整个乐山楼市，2014年的形势应该会不错，市场应该还是在平稳中有所上升。尽管说2014年国家宏观调控继续从严，政府也会加强保障房的建设以解决老百姓的租房问题，政府也有可能提出房产税加强调控，但是市场化的手段也给予了楼市新的发展可能。对乐山来讲，明年的楼市应该是延续稳中有升的趋势。
那么最后用一个字概括2014年乐山楼市的发展趋势我认为是“暖”，2013年乐山楼市的整体情况可用“温”字来总结，“温”和“暖”字我认为有程度上的不同，“温”字表明2013年楼市度过了严峻形势之下的寒冬，“暖”字则让我们对于2014年的市场有了较强的信心和期待。延续2013年较好的势头，加之对于国家调控、经济形势、民生政策等方面对于房地产市场的影响综合分析，结合乐山市场强劲的刚性需求，2014年乐山楼市将升“温”为“暖”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
