[摘要] 近日，北京、深圳、南京和杭州等多地接近“最终版本”的房产税试点方案已上报，表明房产税试点扩容政策即将落地，加之市场流动性的几近枯竭，这对于深陷“调控恐慌症”的地产股而言，虽然整体只有14倍市盈率，却难以避免继续震荡寻底的宿命。
近日，北京、深圳、南京和杭州等多地接近“最终版本”的房产税试点方案已上报，表明房产税试点扩容政策即将落地，加之市场流动性的几近枯竭，这对于深陷“调控恐慌症”的地产股而言，虽然整体只有14倍市盈率，却难以避免继续震荡寻底的宿命。
涨价挑战政策底线
据国家统计局数据显示，5月份70个大中城市房价再次延续上涨势头(见附图)，环比连续12个月出现上涨。虽然本月新房和二手房环比上涨的城市均比4月份减少了2个，但是依然维持高位。而且新房和二手房同比涨幅分别扩大了5.79%、3.24%。对于5月份70个大中城市房价涨幅超过10%，官方解释称，既有环比上涨的原因，也有同期基数较低的原因。
高企的房价在拉动GDP增长的同时也与民生相左，自国务院在3月份下发了关于加强楼市调控通知以来，仅有北京落实了征收资本利得税，大多数地方政府只是表态将房价上涨目标控制在居民人均可支配收入的实际增幅，这使得“调控”政策如剑悬顶。而尽管申万房地产板块估值当前仅有13.44倍(TTM)，但在投资者担忧政策加码情绪下板块依然持续下跌。而近期有关扩大房产税试点范围再次强化了政策打压的负面预期。
自2011年上海和重庆试行房产税试点改革以来，重庆新建住房价格上涨了4.5%，上海新建住房价格上涨了7.6%，房产税的征收对于这两个试点城市的房价上涨速度起到了一定的减缓效果，与被调控城市房价上涨放缓对比，二级市场中的地产股却是风声鹤唳，每逢房产税扩容传闻，地产股都集体陷入“调控恐慌症”，比如上海、重庆当初征收房产税的消息就令当天地产股整体暴跌超过了5%。而从相关媒体援引权威人士的报道看，近期北京、深圳、南京和杭州等多地房产税试点方案已上报，多数方案已接近“最终版本”。在房产税试点近期将扩围的预期下，6月以来身居行业跌幅排行榜首位的地产板块无疑是雪上加霜。
从本次房产税试点扩容的预期来看，市场猜测新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，主要针对增量征收。如果仅是对增量房征收，为搭上政策“末班车”有可能再现抢购潮现象。如果是存量和增量一起收，且税率过高，则势必给地产股形成压制。北京一位房地产专家对本刊表示，考虑到宏观经济增速下行压力加大，中国政府或许不希望对房地产市场实施太过严厉的调控。他认为，房产税迟迟不能落地，与经济形势有很大关系。
由于今年以来经济持续不景气，企业开工明显不足，加大房地产投资俨然成为了地方政府拉动GDP增长的最有效“法宝”，而与此同时，地方平台债的持续增长也导致地方政府很难真正去放手调控房地产市场。从国家审计署6月10日发布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，目前36个地方政府2012年底债务余额3.85万亿元，比2010年增长了12.94%，规模还有待控制。
流动性击垮低估值
日前，政策影响的边际效应弱化正成为部分分析师看多房地产行业的理由，如方正证券分析师周伟就认为，“楼市销量下跌幅度有限，房价上涨趋势还未能立即扭转”。不过，与看多分析师想法相反的是，一级市场中楼市销售在6月份已出现了销量明显减少现象，如在端午节小长假期间，楼市成交相较以往冷清，签约成交单明显偏少。对于6月份的楼市现状，已有券商甚至判断楼盘销售数字或将同比零增长甚至负增长。
在二级市场中，受流动性紧张和楼市调控影响，地产股估值中枢在6月以来也出现了持续下移，特别是近期宏观经济层面的持续偏冷，以及房地产股自身盘子过大的原因，地产股在6月份表现明显不佳，市场中有限的存量资金都去选择参与小盘股的炒作，这使得上半年一度表现较佳的地产股在缺少资金的追捧下而明显回落。
对于地产股来说，虽然行业估值回落到14倍以下，达到所谓的投资安全边际，但作为周期性、高杠杠行业，如果这种安全边际是因业绩下滑而达到的，则明显就是伪安全边际。因此，地产股的未来走势不仅取决于政策的预期，还要看市场上流动性的充裕程度。
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